今日投资精华0803， 中信建投证券 研究，5分钟

01PART重点推荐·目录宏观|宏观经济五十图：2023年三季度量化|基本面量化模型跟踪月报(2023年08月)：盈利逐渐修复，看好券商、消费和TMT行业的相对收益

(资料图)

政策研究|未来房地产政策还有哪些优化空间？

中信建投研究机构服务平台

02PART重点推荐·正文

宏观经济五十图：2023年三季度2023年二季度补偿性因素退潮，经济再度转弱；预计下半年经济复苏，复合增速再度回升，全年GDP5.4%。

CPI同比走弱主因高基数加弱需求，下半年有望回升；随着翘尾因素减弱，预计三季度PPI降幅收窄，下半年逐步回升。

需求方面，二季度投资总量放缓，结构分化，高技术产业保持高增，基建中枢回落，地产仍下行；消费阶段性转弱，6月边际回暖；多元化和汽车行业崛起对冲外需下降；海外软着陆预期升温。

供给方面，二季度制造业PMI降幅收窄，非制造业小幅回落。工业生产修复；产能利用率处于低位； 新能源 生产保持高增。主体人群就业明显改善，青年失业结构矛盾仍存。

政策方面，财政收支更趋平衡；债务发行进度正常。社融回落但有结构亮点；调降存款利率化解风险。扩需求政策温和加码，限制性政策逐步松绑。

风险分析：消费复苏的持续性仍存不确定性。地产行业未来走势仍存不确定性。欧美紧缩货币政策的影响或超预期，拖累全球经济增 长和 资产价格表现。

地缘政治冲突仍存不确定性，扰动全球经济增长前景和市场风险偏好。未来房地产政策还有哪些优化空间？

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据新闻发布会指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。本文对房地产行业进行回顾、从供需端梳理过热阶段出台的政策、最后分析房地产政策还存在的优化空间。

房地产行业回顾：从供给端来看，房地产行业投资自1998年停止住房实物分配以来，至2014年维持在10%以上的高增长，到2022年转负，新开工房屋面积则波动较大；从需求侧来看，商品房销售额和销售面积走势较为一致，自1998年房改后，分别在2008年、2014年和2022年增速转负；在资本市场方面，头部房企与上市房企走势基本一致，但头部房企上涨与下跌都更为稳妥。

过热阶段出台的政策：从最低首付比例来看，首套房基本维持在30%左右，第二套房的最低首付比例高达60%及以上；从房贷利率来看，贷款利率基本上都不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，随后房贷利率在LPR的基础上加点形成；从税费来看，普通住房虽然在居住一段时间后可以免征营业税，但房屋转让与出售等相关税费仍不低。在过热阶段出台的政策主要是在需求端发力，在2020年之后就在供给侧发力，出台的政策主要包括“三道红线”和“贷款集中度管理”。还存在的优化空间：自去年年底以来，供给侧“三支箭”落地宽松，需求侧强调“适时调整优化房地产政策”，供需两侧相较于以往皆有所宽松，我们预计房地产政策还可从以下五方面进一步优化，一是房企融资边际宽松；二是差异化降低首付比例和贷款利率；三是一二线城市放宽购房资格；四是“城中村”改造和老旧小区升级进一步推进；五是关注县域及镇域旧房升级。

风险提示：模型基于历史数据，对未来预测能力有限。